Sonhos e grandes investimentos precisam ser bem estudados antes que qualquer decisão, e, quando o assunto é o primeiro imóvel (casa ou apartamento), várias perguntas aparecem.

É uma reação óbvia e necessária, considerando que, além dos aspectos emocionais de adquirir um bem substancial, a compra de uma casa ou apartamento, também pode envolver um comprometimento financeiro em longo prazo, em que nem mesmo aqueles profissionais com estabilidade de emprego podem prever o que pode acontecer para atrapalhar o que foi planejado.

Mas isto não é motivo para desistir! É motivo para se informar mais e melhor. Com estas perguntas essenciais e suas respostas que apresentamos a seguir, uma parte de sua pesquisa já estará feita, então, acompanhe!

Como avaliar se o valor do imóvel é justo?

Para quem sempre alugou apartamento ou está saindo da casa dos pais, a inexperiência com compras de imóveis pode causar insegurança.

Para melhor saber se o valor do imóvel é justo, compare o preço de outros apartamentos no próprio prédio e na região, com mesma metragem e andares similares. Dividindo o valor total pela metragem, será possível descobrir o valor do metro quadrado da região.

Não deixe de analisar área de lazer e o potencial do bairro, pois tudo isto é considerado no valor do apartamento.

Quais as maneiras de comprar um apartamento?

Existem diversas maneiras de comprar um apartamento, e cada uma delas tem condições, vantagens e desvantagens diferentes. As principais são:

Compra à vista

Apesar de parecer incomum, algumas pessoas podem ter o valor investido, herdado ou recebido por meio de outra venda. Nestes casos, é preciso verificar o valor do desconto pelo pagamento à vista comparando com o rendimento de um bom investimento.

Financiamento

Pode ser feito por diversas instituições financeiras ou com a construtora. É preciso avaliar taxas de juros e pagamentos intermediários. Normalmente, o financiamento pela construtora vale a pena enquanto a construção ainda não está finalizada. Depois de entregue, o financiamento por meio de bancos é mais vantajoso.

Consórcio imobiliário

Comprar um apartamento com consórcio imobiliário compreende o uso de uma carta de crédito em determinado valor contratado que você paga proporcionalmente todo mês. A carta pode ser sorteada ou retirada por meio de um lance. Nestes casos, antes de achar o apartamento ideal, é preciso se preocupar em ter a carta antes.

O pagamento à vista ou financiado ainda possui diversas variáveis, com as duas opções unidas, com o uso de FGTS, taxas especiais de investidores, e muitas outras

Comprar casa exige “menor esforço financeiro” do que arrendar “em todos os concelhos do país”, de acordo com um estudo da consultora Century 21, sobre a acessibilidade da habitação em Portugal.

Tendo por base dados recolhidos e analisados pela Confidencial Imobiliário e assumindo uma habitação de 90 metros quadrados, a Century 21 concluiu que adquirir uma casa “implica um encargo mensal entre 14% a 61% inferior ao valor mensal do arrendamento praticado na mesma zona, incluindo em mercados muito valorizados, como Lisboa e Porto”, onde a diferença se situa em respetivamente em -14% e -30%, sendo que em Faro é de -26%.
O estudo teve ainda por base uma taxa de esforço mensal de 33% das famílias para aquisição de habitação como sendo o máximo indicado e descobriu que “os cinco concelhos com a maior taxa de esforço do país para aquisição de habitação são Lisboa – onde este indicador atinge os 58%- seguida de Lagos, Loulé, Tavira e Albufeira”. A tendência é explicada pelo “evidente desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação na capital”.
No entanto no Algarve, “a conjugação da pressão dos preços dos imóveis nos centros turísticos com os rendimentos familiares mais baixos do país, que se verificam precisamente nestes quatro concelhos, originam taxas de esforço para aquisição de casa superiores a 50%”.

Desde cedo surgiu a grande questão debatida com muita frequência e fazendo “capa” de muitos jornais e meios de comunicação social:

“Será que é agora que os preços das “casas” vão baixar?

Para quem acompanha de perto o mercado imobiliário sabe que nem tudo se resume a preços de oferta. Variáveis tão importantes como o número de transações, os preços de transação e o tempo médio de venda são fundamentais e estes já revelavam sinais de estabilização desde 2019.Voltando então ao tema, temos hoje diversas fontes de informação estatística que se dedicam ao mercado imobiliário nacional nomeadamente o INE (Instituto Nacional de Estatística) bem como entidades privadas que se dedicam ao tratamento independente, credível e profissional tal como a “Confidencial Imobiliário” e ainda informação dos portais imobiliários mais relevantes tais como o “Idealista” e o “Imovirtual”, bem como estudos de alguns operadores relevantes no mercado.

O que é uma proposta de compra?

Uma proposta de compra é uma formalização de uma intenção de compra de determinado imóvel. Assim, sem uma proposta de compra muito dificilmente haverá uma aceitação da venda de um imóvel. É, por isso, um passo absolutamente essencial em qualquer transação Imobiliária.

Quais os passos para elaborar uma proposta de compra?

Uma proposta de compra deve ser endereçada por escrito, formalizando a intenção de compra e fazendo-a chegar ao vendedor do imóvel.

Uma proposta de compra deve ser composta por vários elementos, como o valor de aquisição, as condições de financiamento, a reserva, o sinal a pagar na assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o prazo máximo para a assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda e outras contingências.

Hoje, somos bombardeados a toda a hora por uma elevada quantidade de informação, muita dela referente a vários indicadores e estatísticas. É, por isso, importante refletir sobre a sua qualidade e também sobre a apresentação e interpretação com que nos chega.

Na sequência da pandemia, registaram-se variações percentuais expressivas (muitas delas de dois dígitos, ou seja, superiores a 10%) em diversos indicadores económicos num curtíssimo espaço de tempo (nomeadamente em março/abril), fenómeno de uma amplitude de que não havia memória, nem registos na maior parte das bases de dados e sequências temporais de dados analisados.

De seguida, com muita calma, abordei os compradores, expliquei o peso sentimental e a frustração que este negócio tinha gerado ao proprietário, e lamentei o estilo de negociação pelo choque geracional entre ambos. Depois da poeira assentar, ambas as partes concordaram em seguir, conforme combinado.

#2 Penhoras. What else?
Uma penhora é sempre um tema sensível: para quem é penhorado é “pôr o dedo na ferida”, para quem assiste à penhora é como “um fantasma e quer fugir a sete pés”. Às vezes, existem casos em que o proprietário não sabe da existência da penhora e temos nós de acautelar que pagam os respetivos ónus.

Mas com penhoras, além de “controlador”, já tive mesmo de ser um equilibrista. Tivemos um caso em que a penhora já tinha sido paga, mas voltou a aparecer do nada, o que nos bloqueou o negócio… Tive de andar num jogo de equilíbrio entre Conservatória, Finanças e o Tribunal para conseguir esclarecer e confirmar que estava de facto resolvida.

Nesse sentido, e no seguimento deste artigo publicado há um ano, achei que faria sentido explorar mais o tema no que diz respeito à componente operacional dos vários investimentos.

Decidi, portanto, realizar um pequeno guia ilustrativo, com base em casos reais de clientes que acompanhei, com as contas típicas a serem feitas em cada um dos seguintes cenários:

1. Curto prazo – Comprar, transformar e revender
2. Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Arrendamento tradicional
3. Médio/longo prazo – Comprar, transformar e rentabilizar em Alojamento local

Chegados à Praça do Rossio, é impossível não dar conta da imponência deste teatro neoclássico. Este simbólico equipamento cultural foi construído entre 1842 e 1846, abrindo portas a 13 de abril, data de aniversário da rainha à qual deve o nome. Foi construído sobre os escombros do Palácio dos Estaús, antiga sede da Inquisição destruída por um incêndio, segundo um projeto do arquiteto italiano Fortunato Lodi. Em 1964, o Teatro Nacional foi palco de um brutal incêndio que apenas poupou as paredes exteriores e a entrada do edifício. O edifício que hoje conhecemos, e que respeita o original estilo neoclássico, foi totalmente reconstruído e só reabriu as suas portas em 1978.

2. Teatro Nacional de São Carlos

Foi construído após a maior Ópera da Europa, situada em Lisboa, ter sido destruída pelo terramoto de 1755. O Teatro Nacional de São Carlos foi inaugurado a 30 de junho de 1793 mantendo-se, ainda atualmente, como o único teatro nacional vocacionado para a produção e apresentação de ópera e de música coral/sinfónica. Este edifício de características neoclássicas e de inspiração setecentista e italiana, foi classificado como imóvel de interesse público em 1928 e Monumento Nacional em 1996. É “casa” de um coro e de uma orquestra sinfónica. O interior está decorado ao estilo rococó, enquanto que o exterior faz lembrar o célebre La Scala de Milão.

3. Teatro da Trindade/Inatel

Mandado construir em 1867, pelo escritor e dramaturgo Francisco Faria de Lacerda, este teatro foi ocupar o local onde existiam alguns casebres e pátios, bem como as ruínas do Palácio dos Condes de Alva, destruído (adivinhem!) pelo terramoto de 1755. O projeto de arquitetura de Miguel Evaristo de Lima Pinto manteve algumas características do estilo pombalino: a volumetria, as janelas de sacada, os cunhais de cantaria. Mas foram-lhe somados detalhes do neoclassicismo italianizante então em voga. O teatro tem três fachadas decoradas com medalhões de diferentes musas e de vultos da literatura nacional. A decoração interior era em ouro, branco e carmim. Porém, em 1967, já nas mãos da FNAT (atual Fundação INATEL), foram realizadas obras de remodelação e assumiu-se uma decoração em azul e ouro.

4. São Luiz Teatro Municipal

Foi inaugurado em maio de 1894, com o nome de Teatro Dona Amélia, à época rainha de Portugal. A ideia da sua construção partiu do ator Guilherme da Silveira mas o projeto foi feito pelo arquiteto francês Louis Reynaud, que lhe conferiu um ar “parisiense” e cosmopolita.

Em 1910, passou a chamar-se Teatro da República. E em 1914, um incêndio destruiria totalmente o teatro, só restando um adereço ainda hoje ali exposto. Em 1916 e, também, em 1928, o teatro foi remodelado, desta feita para adaptação ao cinema e passando a chamar-se São Luiz Cine. Caindo em declínio cultural nos anos 60, este espaço só recuperou fôlego no final da década de 90, após a aquisição da Câmara Municipal de Lisboa e a consequente revitalização e ampliação finalizadas em 2002, com direito a sala-estúdio, café-concerto e restaurante.

5. Teatro Tivoli BBVA

Este espaço nasceu de uma aposta do empresário Frederico de Lima Mayer, que pretendia, à imagem das congéneres europeias, dotar Lisboa de um espaço dedicado ao culto da Sétima Arte, mas que também albergasse outro tipo de espetáculos. O Cine-Treatro Tivoli abriria as portas na Avenida da Liberdade em 1924. Ao longo dos tempos foi passando por vários proprietários/gestores e sendo alvo de renovações. Tem influências do modelo de teatro à italiana, constituído por uma plateia, frisos, dois balcões, camarotes, fosso de orquestra e palco com 24,70m de largura e 11m de profundidade. Abarca 2 pisos, uma cave e uma cobertura em cúpula. As decorações interiores, em pintura e estuque, combinam tradição e modernidade. Os pavimentos interiores são em madeira maciça e em pedra.

1. Querer fazer tudo num dia

A mudança deve ser efetuada por fases, aproveitando folgas, fins de semana e horário pós-laboral para começar a fazer triagem e a empacotar artigos. Se mudar de uma casa arrendada para outra casa arrendada, o mês de caução a que tem direito no imóvel que vai abandonar pode ser-lhe imensamente útil neste aspeto.

Comece por limpar a fundo a casa nova, bem como por verificar a necessidade de pinturas e pequenas reparações. Depois, transporte pequenos itens à vez – nomeadamente coisas de que não precisa diariamente, roupa fora de estação, livros e discos, quadros e bibelots – deixando para o dia da “grande mudança”, os móveis pesados. A vantagem desta mudança a conta-gotas é que pode ir dispondo por divisões ou arrumando os artigos à medida que vai carregando, sobretudo na cozinha, onde já existem móveis, ou na despensa.

2. Querer fazer tudo sozinho

Por muito que consiga transportar meia dúzia de caixas ou de sacos, a verdade é que fazer uma mudança sozinho é muito duro fisicamente. Convoque amigos e familiares para ajudá-lo, com a promessa de um petisco no final, por exemplo. Se algum tiver jeito para Handy Manny melhor, pois há sempre cortinados de WC e candeeiros para pendurar. No momento de contratar um serviço de mudanças, perca algum tempo a pesquisar qual a melhor relação qualidade/preço e não se esqueça de pedir um seguro para os seus bens.

3. Querer levar tudo

Casa nova, tralha nova. Não é exatamente bem assim mas quase. Esta é a altura ideal para fazer triagem dos seus haveres, de analisar o que deve deitar no lixo, doar, emprestar ou vender. Há sempre aquela regra do “não fez falta nos últimos 12 anos, então é altura de deitar fora”. Pense se vale mesmo a pena limpar, empacotar, carregar e voltar a guardar cada artigo da sua lista.

Ao acondicionar os objetos em caixas, coloque os mais pesados em volumes mais pequenos e os mais leves em recipientes maiores. Etiquete cada caixa e coloque ao de cima os bens mais usados, para evitar andar às 3 da manhã à procura da caixa onde está o peluche preferido do seu filho.

4. Kit de sobrevivência

Faça um kit de sobrevivência, com básicos diários de modo a sobreviver nos primeiros tempos na nova casa mesmo que ainda não tenha arrumado toooodos os artigos nos seus devidos lugares. Pode ser o mesmo kit que trouxe da casa antiga, quando já quase nada lhe restava por lá a não um par de talheres e uma escova de dentes.

5. Querer adiar a burocracia

Assim que tiver em seu poder o contrato da casa nova, dirija-se aos serviços de água, gás e eletricidade, para encerrar/fazer contratos, agendar tanto inspeções como o início do fornecimento de serviços. Agende também a transferência dos serviços de comunicações multimédia, de modo a continuar a ver sem pausas a sua série de eleição. Atualize a sua morada no Cartão de Cidadão (a partir daqui as Finanças são imediatas), na sua instituição bancária, na entidade patronal, na escola dos seus filhos, no ginásio e em qualquer organismo susceptível de lhe enviar correspondência. Pode sempre garantir que nenhuma carta se extravia recorrendo ao serviço temporário dos CCT de Reexpedição de Correspondência.